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中国经济周刊-金台资本组 记者 王红茹  宋杰

5月25日,《中国经济周刊》刊发的有关宅基地置换的两会报道,登上了当天的上海10大热议榜,仅上海市就有377.9万人围观。

《中国经济周刊》记者在两会采访报道中,多位代表委员宅基地置换中出现的一些难题谈了自己的建议,有的还介绍了他们的实践作法。

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全国人大代表徐华勤:

建议从国家层面进一步推进宅基地“三权分置”改革

每年的全国两会,宅基地“三权分置”(即所有权、资格权、使用权三权分置)都是热点话题之一,今年也不例外,不少代表、委员都带来了相关的议案和提案。

全国两会召开前,全国人大代表、溧阳市委书记、市长徐华勤,一直在为探索农村宅基地所有权、资格权、使用权的“三权分置”实现形式,忙着开展基层调研。

他今年提交了《关于鼓励有条件地区深化探索宅基地“三权分置”实现形式的建议》。他建议,国家鼓励有条件的地区在严守土地公有制性质不改变、耕地红线不突破、农民利益不受损“三条底线”,保障农民“户有所居”的基础上,进一步探索宅基地“三权分置”的实现形式,推动农村土地资源社会效益和经济效益“双提升”,实现国家、集体、个人利益“多方共赢”,重塑城乡土地权利关系。

宅基地“三权分置”改革的溧阳探索实践

在探索农村宅基地“三权分置”改革上,溧阳作为江苏省社会主义现代化建设试点,近年来在统筹国家城乡融合发展试验区、全国首批乡村治理体系建设试点县、全国新时代文明实践中心建设试点等重点任务的基础上,围绕推进宅基地“三权分置”改革进行了一些有益探索。

今年3月20日,溧阳正式印发了《关于探索农村宅基地所有权、资格权、使用权“三权分置”实现形式的实施意见(试行)》,并在溧阳层面选择了天目湖镇三胜村、南渡镇庆丰村以及竹箦镇水西村作为试点,重点开展宅基地公开竞价、有偿使用、宅基地资格权置换和迁移、宅基地使用权流转等具体工作。

“这项工作在全国不同的地方也开展了一些试点,但是总体来讲,进度不大、困境很多、没有形成系统化。”徐华勤接受《中国经济周刊》记者采访表示,“我们的总体思路是想以县域为单位,要把农村宅基地的所有权、资格权、使用权‘三权分置’实现形式的改革、农村村庄规划的调整,以及社会保障体系的改革,统筹起来,加大改革的力度,从而推动三种权利都能够落到实处。”

徐华勤将溧阳试点的总体思路具体概括为以下3个方面:

一是以县域为单元,把宅基地“三权分置”改革与村庄规划调整、土地综合治理、社会保障体系完善结合起来。结合国土空间规划编制工作,以优化空间布局、节约集约为目标,推动宅基地流转与规划保留村建设相结合,与城乡建设用地增减挂钩指标、国家农转用指标、耕地占补平衡指标和建设用地规模指标等工作相结合,全面提高农村土地利用和治理水平,健全对被征地农民的合理、规范、多元保障机制,打通通道完善城乡生活低保体系、救助体系、养老体系及进入城市生活的保障房体系等兜底保障,确保全面、系统、有序地深化宅基地“三权分置”。

二是以有偿为核心,全力实践宅基地“三权分置”路径。在农村集体经济组织或村民委员会主导下,引入市场化机制,探索宅基地使用由永久无偿向分类有偿转变,清晰宅基地有偿使用、有偿退出实现路径。探索完善宅基地资格权多种实现形式,对退出宅基地资格权的农民,可自愿选择货币补偿、置换商品房、养老和社保等多种置换方式。优化宅基地使用权的多途径利用,鼓励农民利用宅基地入股、出租、抵押、合作或委托第三方长期经营等方式自主创业;鼓励社会资本带着项目、资金、技术到村集体经济组织,通过宅基地使用权规范化、市场化运作,建设经营性和公益性项目,带动集体增收、农民致富。

三是以平台为载体,为宅基地“三权分置”畅通渠道。优化整合农村产权交易平台、不动产登记平台,形成完善的宅基地权能流转服务平台和制度。在储备环节中,由镇(街道)或农村集体经济组织运用市场机制,按照土地利用规划和村庄规划,收回农民自愿退出的宅基地及依法收回其他集体建设用地,统一入库和调配安排使用;在交易环节中,由流转平台负责对已经收储的宅基地公开公平对外交易,以竞价机制确定受让人,集体经营性建设用地的入市也可藉此平台合法转让、转租和抵押;在抵押环节中,创新宅基地使用权和农民住宅所有权抵押,赋予宅基地和农民住宅完整的用益物权,在保障“户有所居”的前提下,允许农民以自有住房作为抵押物为自身申请贷款担保。

“溧阳的探索思路强调的是政府主导、群众自愿,坚守底线、市场引导,统筹谋划、协同推进,力求以点上突破带动面上整体提升,为全面深化改革提供经验借鉴。”徐华勤说。

“提升试点能级、提供专项债券、提高包容空间”助推改革见成效

徐华勤说,希望从国家层面,能够进一步推进宅基地“三权分置”改革。为此,他提出三点具体建议。

一是提升试点能级。宅基地“三权分置”改革涉及自然资源、农业农村、社会保障、住建等多个部门,事关国家、集体、个人等多种利益主体,是一项纷繁复杂的系统工程,现有的改革模式和工作架构难以从全局层面有力协调推进到位。建议在统筹各相关部门权责的基础上,强化高位推动。比如是否可以由中央深改办授权,农业农村部具体指导,理顺关系更好协调各方,形成试点合力,提升宅基地“三权分置”改革能级。

二是提供专项债券。在探索宅基地“三权分置”过程中,推进村庄集聚,农民集中,解决资金来源是基层面临的现实问题。作为农民来讲,其能否获得公平合理的对价补偿,是参与支持宅基地“三权分置”的首要前提。建议国家层面支持统筹安排相关资金,用于闲置宅基地和闲置住宅盘活利用奖励、补助等。发行政府专项债券支持闲置宅基地和闲置住宅盘活利用项目。扩大涉农类专项债券发行规模,推动各地发行一批乡村振兴专项债券。鼓励专项债券资金投向宅基地改革、人居环境整治、村庄基础设施建设等农业农村领域。推动金融信贷产品和服务创新,为闲置宅基地和闲置住宅盘活利用提供支持。

三是提高包容空间。完善和落实宅基地“三权分置”办法是一项开创性工作,没有现成的路可走。建议在推进过程中宽容失败、包容试错,鼓励有条件地区在充分尊重农民意愿的基础上,大胆探索、积极作为,因地制宜、先行先试,通过试点摸索出务实管用的政策,确保取得实效。退一万步讲,在一个县域范围内,即使试点失败,损失也是可控的,方案也是可以调整的,不可能、也不太会引起大的波动。

“希望通过上述办法,能够更加充分地探索和实践宅基地‘三权分置’的改革路径,特别是在推动宅基地依法公平取得、节约集约使用、自愿有偿退出等方面进一步取得新突破,以更好地平衡国家、集体、个人三者之间的收益,最终实现国家、集体、个人利益‘多方共赢’。”徐华勤说。

全国人大代表沈彪:

宅基地置换有难题,建议这样破解

“农民的根离不开土地,农业和农村的发展就是要在宅基地、集体经营性建设用地和农业承包地‘三块地’上有所作为。”今年全国两会期间,全国人大代表、上海嘉定新城(马陆镇)北管村党总支书记沈彪接受《中国经济周刊》记者采访时这样表示。

作为上海全市唯一一名来自农村的基层代表,沈彪指出,目前我国的城市化率约为60%,这意味着农村占了一小半,即使我国的城市化率达到发达国家75%-80%的水平,中国农村依旧是一片可以大有作为的广阔天地。

关于“三块地”改革,沈彪接受记者采访时指出,可以通过完善农村住房建设管理办法、建立低效闲置集体经营性建设用地强制退出机制、加强农业承包地资格权管理等三个方面完善。

目前,上海市嘉定区主要通过实施农民集中上楼、村庄平移归并两种方式来推进宅基地置换。北管村去年启动“百姓宜居家园——农民房屋集中翻建”项目,现已完成一户一档、房型选定和村民意见征询等工作,但实施过程中也遇到了难题。

如:《上海市农村村民住房建设管理办法》是按照本地区“农业户籍加农村集体经济组织成员”确定宅基地资格权,但在实际操作中,部分农户家庭成员没有农业户口导致没有建房资格,只能原地维修,制约了全村的整体推进。

对此,沈彪认为,北管村遇到的问题,在全区、全市甚至全国都可能遇到。针对这个问题,他提出3条建议:1.对部分条款作适当微调,完善住房建设管理办法。2.研究农民翻建住房税费减免或补贴,减轻农民住房翻建成本。3.逐步建立农民宅基地有偿退出机制,鼓励在城镇已有商品住房的农民按照依法、自愿、有偿原则,退出宅基地使用权,节约农村土地。

“这次突发的疫情不可避免地打乱了我们既定的很多工作,比如说老百姓房子翻建、招商引资等等,但我相信这只是暂时的。就在上个月,北管村已经正式列入2020年上海乡村振兴示范村建设计划,这是对我们近年来工作的肯定,也是对北管未来发展的一种信任和期待。我们会抓紧把失去的时间补回来,尽全力做好乡村振兴这篇大文章。”沈彪表示。

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